L'article L111-1 du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifié :
« Au sens du présent livre et sous réserve d’une définition particulière, on entend par :
[...]
17° ter Rénovation globale : combinaison de travaux sur tout ou partie d'un bâtiment existant autre qu'une extension portant au moins sur les catégories de travaux suivantes : isolation des murs, des planchers bas et de la toiture, remplacement des surfaces vitrées, remplacement des équipements de chauffage et de ventilation ; et permettant d’atteindre un consommation énergétique déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, n'excédant pas le seuil de 90 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an.»
Le code de la construction et de l’habitation a été modifié récemment par l’ordonnance ESSOC du 20 janvier 2020. Ces modifications introduisent une recodification des différents articles, ainsi que de nouvelles dispositions entrant en vigueur à des échéances diverses.
Ainsi le code de la construction et de l’habitation qui rentrera en vigueur au 1er juillet 2021 prévoira un nouvel article L 111-1 incluant différentes définitions applicables à la « construction, entretien et rénovation des bâtiments (Livre Ier).
Il est proposé de compléter ces définitions pour définir la rénovation globale et ainsi pouvoir y faire référence pour les obligations de rénovation. Cette définition reprend le seuil le plus ambitieux, car sinon il serait nécessaire de préciser les dérogations possibles.
On crée un article L173-2-1 dans le code de la construction et de l'habitation ainsi rédigé :
«I. Les bâtiments à usage d’habitation ne répondant pas à un critère de performance énergétique minimale, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, doivent faire l’objet d’une rénovation globale telle que définition au 17°ter de l’article L.111-1.
II. À compter du 1er janvier 2030, le seuil du critère de performance énergétique minimale mentionné au I est pris égal à 330 kWh/m².an.
À compter du 1er janvier 2040, le seuil du critère de performance énergétique minimale mentionné au I est pris égal à 150 kWh/m².an.
III. A compter du 1er janvier 2024, en cas de vente, de transmission ou d’héritage d’un bâtiment à usage principal d'habitation comprenant un seul logement, la consommation déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments à usage d'habitation n'excède pas le seuil de [50 ou 90] kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an. »
La proposition, telle qu’elle est rédigée, prévoit un passage en A et B de tout l’existant ou par exception en C. Ces exceptions ne sont pas définies, à défaut il pourrait être proposé que l’Etat puisse les définir par la suite.
La proposition retient comme référence les seuils de l’étiquette énergie en faisant référence aux lettres de l’étiquette énergie (annexe 3 de l’arrêté de 2012). Or les contraintes introduites sont de l’ordre de la loi et ne peuvent pas faire référence à ces dispositions prises par décret. Le comité légistique propose de s’appuyer sur les seuils de consommations d’énergies exprimés en KWh/m2 d’énergie primaire et par an correspondants.
Les différentes obligations de rénovation énergétiques globales des logements peuvent être précisées dans le code de la construction et de l’habitation, dans le III relatif aux bâtiments existants du titre VII relatif à la performance énergétique et environnementale, après les articles L173-1 et Articles L173-2 qui ont été introduits et modifiés en lien avec les dispositions prises sur les passoires énergétiques dans la loi énergie climat Loi n° 2019-1147 du 8 novembre
Ainsi il est proposé de créer un nouvel article L173-2-1 dans le code de la construction et de l’habitation pour introduire l’obligation de rénovation globale (I), des seuils de performances énergétiques minimums aux échéances 2030 et 2040 pour tous les bâtiments (II) et introduit l’obligation de rénovation à partir de 2024 des seules maisons individuelles (III).
On complète l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 comme suit : « (...)
II.- La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lors d’un changement de locataire intervenu dans un logement avec une consommation énergétique primaire supérieure à 231 kWh par m² par an, et qui n’est pas soumis aux dispositions prévues à l’article 18, le propriétaire bailleur ne peut augmenter le loyer par rapport à celui appliqué au précédent locataire ».
On complète l'article 17-1 comme suit : «I. Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
[...]
II. Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l'objet d'une action en diminution de loyer.
III. Les révisions et majoration de loyer prévues I. et II. ne peuvent être appliquées que dans les logements ayant une consommation énergétique primaire inférieure à 231 kWh par m² par an.»
On complète l'article 17-2 comme suit :
«I. Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué.
[...]
II. La réévaluation du loyer n’est possible que dans les logements ayant une consommation énergétique primaire inférieure à 231 kWh par m² par an. »
Les conditions de modification du loyer et de renouvellement d’un bail sont encadrées par la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, en, particulier son article 17 qui fixe des conditions sur l’augmentation et l’encadrement des loyers et l’article 18 sur l’application de cette disposition par décret.
Il est proposé d’ajouter des conditions à la libre fixation du loyer si le logement n’atteint pas un certain seuil de performance. Les passoires énergétiques sont définies habituellement par une consommation énergétique primaire supérieure à 331 kWh par m2 par an, correspondant à la borne haute de l’étiquette F. Ainsi ce seuil de 331 peut être repris. Néanmoins comme cela a été évoqué lors du webinaire organisé avec les membres sur les transcriptions légistiques du mercredi 27 Mai 2020, un seuil plus élevé peut-être proposé pour s’assurer que des rénovations plus substantielles soient engagées par le propriétaire. Ce seuil peut être élevé pouvant être 231 Kwh par m2 par an correspondant à la borne haute de l’étiquette E.
On ajoute un article dans le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, rédigé comme suit :
«Le logement doit satisfaire une consommation énergétique inférieure à 331 kWh par m² par an, au sens de la consommation conventionnelle en énergie primaire évaluée dans le diagnostic de performance énergétique du Les propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat 277logement défini à l’article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation ».
Les conditions de location des logements sont prises en application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain par un décret en Conseil d’Etat n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
Il est proposé d’ajouter un nouvel article à ce décret (qui fixe notamment les conditions de sécurité physiques et de santé des locataires et les éléments d’équipement et de confort) pour fixer des règles de performance énergétique minimale, en prévoyant une mise en application différée en 2028 conformément à l’intention exprimée.
On complète comme suit l'article 1388 du code général des impôts :
«La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d'après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminées conformément aux principes définis par les articles 1494 à 1508 et 1516 à 1518 B et sous déduction de 50 % de son montant en considération des frais de gestion, d'assurances, d'amortissement, d'entretien et de réparation.
A compter du 1er janvier 2028, la valeur locative cadastrale des propriétés qui n’auront pas fait l’objet de travaux de rénovation énergétiques prévues aux articles L173-1 et L173-2 modifiées, sera majorée de 20% ».
Les éléments de définition de la taxe foncière sont déterminés nationalement et de façon pérenne par l’article 1388 du code général des impôts. Les taux de la taxe sont votés par les collectivités territoriales chaque année.
Pour transcrire la volonté des membres, le comité légistique préconise de créer une majoration de l’assiette, afin d’avoir une règle nationale uniforme. Cela peut paraitre contre-intuitif puisque la valeur locative cadastrale va être majorée alors que le bien a en réalité une moindre valeur. Mais cela permet de s’assurer d’une application systématique du « malus ».
Une alternative serait de poser la règle selon laquelle les collectivités doivent voter deux taux différents selon l’état énergétique du bâtiment.
Les membres n’ont pas précisé le taux. Il faudrait qu’il soit suffisamment élevé pour être incitatif de réaliser les travaux, eu égard aux coûts importants de ceux-ci pour une rénovation globale.
La date d’entrée en vigueur proposée est 1er janvier 2028 au plus tôt afin d’être en cohérence avec les délais nécessaires pour les rénovations.
On complète comme suit l'article L100-4 du code de l'énergie :
«I. - Pour répondre à l'urgence écologique et climatique, la politique énergétique nationale a pour objectifs :
[...]
7° De disposer d'un parc immobilier dont l'ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes " bâtiment basse consommation " ou assimilées, à l'horizon 2050, en menant une politique de rénovation thermique des logements concernant majoritairement les ménages aux revenus modestes ainsi que pour l’ensemble du parc immobilier de l’Etat et des collectivités d’atteindre cet objectif à l’horizon 2040 »